又见协信 房地产爆雷时

原标题:又见协信 房地产爆雷时 来源:观点地产新媒体

观点地产网 资本市场不相信眼泪,任何一丝不妥,都会撕掉最后的遮羞布。

协信成了最新的对象。

债券到期未能兑付、债台高筑、集中兑付压力大、信用等级下降、疲软的销售、无明确项目转让方案…..甚至连去年才刚刚驰援的大股东都被传出拟转让股权,一条条简短的消息刺激着协信“脆弱”的神经。

3月9日,18协信01私募债到期,协信却未能与部分投资者达成展期协议,可用于兑付债券资金规模不足以覆盖债券待偿还本金及利息。机构平台亦给出“本券含回售、交叉违约”的提醒。

一切早有征兆。早在2月23日,这笔私募债券便出现了一次高大65%幅度的暴跌,仅报32.8元。暴跌的背后,是协信脆弱的现金流所引发的。

这固然是协信的问题,却也是整个房地产行业的问题。过去的野蛮生长带来了诸多暗病,当市场制度越来越健康,没法妥善解决的病因,都可能成为“暴毙”的原因。

协信之殇

协信要面对的问题有很多,仅近日,就被指18协信01债券正式到期无法展期、逾期需偿金额超过60亿元、管理资金口的高管、员工被带走协助调查等。

其中涉及18协信01债券正式到期,而协信无法展期、无法兑付;资金高管离职,部门震荡,有几名员工被带走协助调查;至少22个项目已经到了偿本付息的时候,没钱还给银行和金融机构,逾期需偿金额已经超过60亿元,催收函满天飞,还有的银行已经向法院申请冻结和查封了协信的相关资产。

在接受观点地产新媒体采访时,协信方面极力否认了相关报道,称内容多有不实,正在严肃处理。但值得注意的是,对于债券违约协信却并未否认,仅表示具体债券问题以公告为准。

事实上,在债务状况方面,协信即便有再多辩驳之词,也藏不住自身“干涸”的现金流。

有调研机构便直指,协信主业持续亏损,销售持续负增长,在市场向头部集中的情况下,在资金获取、项目开发等方面与大型房企存在差距,未来经营承压明显。同时,协信还有待售面积需6-8年去化,投资物业租金收益率偏低等经营乏力的情形。

据观点指数发布的中国房地产销售TOP100榜单显示,在2019年尚能排入前100名的协信,在2020年已消失在榜单中。另据协信公告显示,在2020年其全口径签约销售金额约180亿元,同比下降15%。

销售的减少并不算致命伤,高额且集中的债务才是。

数据显示,截至2020年6月末,协信债务规模达373.63亿元,短期债务达166.05亿元。但协信手上的货币资金,仅仅只有26.21亿元。用三道红线的标准来看,协信的现金短债比仅0.16倍。

糟糕的财务状况,让评级机构将作为主体的协信和其存续期债券的信用等级下调至AA-,并将其列入可能下调信用等级的评级观察名单。

简而言之,如今的协信,是评级最差的那几个少数。可参考的数据是,据不完全统计,2019年以来,主体评级为AA和AA-的共发行873只债券,但是主体评级AA-的仅有46只。

而协信这批存续债务余额并不低,据了解,仅尚在存续期的公开及非公开公司债券便有16协信03、16协信05、16协信06、16协信08、18协信01,余额6.52亿元、5.61亿元、8.38亿元、5.4亿元、4.44亿元,存续规模超30亿元。

市场对债券违约的预期达到了恐慌的程度,在2月23日,18协信01出现了一次高大65%幅度的暴跌,仅报32.8元。这一债务已出现未能兑付的情况,与此同时,另一笔16协信03也马上将于8天后到期。

协信把解决问题的重心放在了积极推动项目销售回款,转让非战略性的地产项目,处置持有的金融资产,申请股东方支持等筹措资金,以期保证债券到期足额兑付。

处置办法与其他房企脱困方法无异,但评级机构联合资信指出,相关项目转让计划尚无明确方案,债务偿还对股东支持依赖度高。

此外,去年以43.9亿元成为协信大股东的CDL传言正因投资协信引发董事会内部郭益智和郭令柏两叔侄相争。另外称在协信投资上未发生亏损的绿地控股与协信就股权转让纠纷展开民事诉讼。

在外界看来,这些对协信而言,均是可能影响未来发展及股东对公司的支持力度。

值得一提的是,在2月23日,CDL以1.74亿新元从协信和中国平安收购了深圳启迪协信共84.6%股权。彼时CDL执行主席郭令明说:“重点是在提高流动性的同时,限制公司在协信远创投资的任何额外财务风险”

此外,近期亦有消息传出,CDL就协信资产成立的特别小组正讨论出售协信的资产。尽管协信方面表示,目前没有接到控股股东有关股权处理的任何消息。

地产爆雷时

如今不是房地产行业最好的时代,却也谈不上最坏的时代。

在刚刚过去的2020年,一方面房企的销售额普遍增长,另一方面,不少企业利润下滑,受各种政策影响,处置项目、股权的消息不绝于耳。

据今年1月18日国家统计局数据,在2020年,房地产销售额17.36万亿元、销售面积17.61亿平米、房价同比涨5.9%、开发投资额同比增速7.0%。房地产销售额首次跨过17万亿关口。

在2021年初的两个月,房企们更是喜迎开门红,少则同比百分之几十,多则翻数倍的销售额增长。即便去年2月份因疫情而封停了售楼处,对比起2019年的销售数据,房企们也着实拿了一封挺大的开年红包。

据观点指数发布的“2021年1-2月中国房地产企业销售金额TOP100”榜单显示,1-2月TOP100房企总销售金额同比增长102%至18169.5亿元,较2019年同期增长47.1%。

此外,在股市中,绝大部分人都想不到,在2021年还能有一天是房地产行业的主场,整个板块掀起涨停潮。起因也许只是2月24号,自然资源部要求22个重点城市中实行住宅用地集中发布出让公告,且2021年发布住宅用地公告不能超过3次;集中组织出让活动。

一切看上去都欣欣向荣。但实际上,几乎每一家房企都在消化以前快速扩张、拿高价地的暗病。稍好一点的也许只是资产减值影响利润,扛不住的,迎来的就是债务挤兑。

譬如:中国金茂2020年公司净利润将录得40%-50%的下降;招商蛇口归母净利跌23.6%至122.53亿元,计提减值准备31亿元……其他还有如首创置业、大悦城、金隅集团等。

扛不住的也不少,如福晟,泰禾,再到如今千亿规模华夏幸福,暴雷的现象从行业进入白银时代后可以预见的小公司倒闭,蔓延到那些“大而不倒”公司。

每家房企暴雷的原因不尽相同,招商蛇口拿了高价地,泰禾盲目扩张却被限价卡住周转,华夏幸福料错市场销路不畅…..

归根结底,不外乎两个原因,买贵了,卖不了。

因为近两年结转资源多为17、18年的高地价项目,同时,扩张累积的债务也在这个时间集中到期,据统计,预计2021年房企到期债务规模将达12448亿元,历史性突破万亿元关口。

再抵上房企“三道红线”、房贷“两道红线”卡住房企再融资喉咙,暴雷难免,行业洗牌亦难免。

但眼前频频暴雷的景象,并没有影响到房企们对于拿地的热情。据天风证券数据指出,2020年土地市场规模同比增长,前52周土地市场供应建筑面积15.88亿平方米,同比增长4.5%;前52周土地市场成交规划建面13.55亿平方米,同比增长3.9%。

一线城市、二线城市和三线城市土地成交均价分别为8321.14元/平方米、3610.86元/平方米、2121.12元/平方米,分别较去年同比增长14.05%、降低2.70%、增长6.18%

这种热情延续到了2021年,数据显示,在2月份,全国、一、二、三四线城市的土地成交楼面价分别1702.1、12826.0、2850.5、968.7元/平方米,同比增长15.2%、20.5%、60.9%和13.1%。

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